《揭阳市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）将于2023年11月1日起施行，为帮助社会各界更加全面准确地了解和把握《条例》相关规定，进一步增强法规宣传和实施的法律效果与社会效果，市人大常委会法工委特就《条例》相关内容进行解读。

十六、规范小区内公共建筑和共用设施的使用用途

    物业管理区域内公共建筑和共用设施的用途应当保持稳定，在特殊情况下确需改变用途的，也应当遵循相应的行为规范，对此，《条例》第五十四条明确规定：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，任何单位和个人不得擅自改变其用途。业主依法确需改变用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务人；物业服务人确需改变用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

此外，该条第三款和第四款还对物业共用部位和共用设施的经营和维修作出相应规范：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务人的同意，并依法办理相关手续。维修、更新物业共用部位、共用设施设备的，相关业主、物业使用人应当予以配合。因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

十七、规范小区内道路、绿地或其他场地的挖掘

日常生活中物业管理区域内的道路、绿地或其他场地有时会被开挖，这对业主的出行造成很大不便，有时还对业主的共同利益造成了损害，为更好规范相关挖掘行为，《条例》第五十五条在明确强调“任何单位和个人不得擅自挖掘物业管理区域内的道路、绿地、其他场地，损害业主的共同利益”的基础上，同时规定：因维修、养护物业或者公共利益需要，业主、物业使用人、相关单位确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的，应当征得业主委员会和物业服务人的同意，并与物业服务人协商确定施工方案，接受物业服务人现场检查；物业服务人确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的，应当征得业主委员会的同意，并向全体业主及时公告施工方案和施工期限。  

此外，该条第三款还明确规定：业主、物业使用人、相关单位、物业服务人应当将临时挖掘的道路、绿地、其他场地以及临迁的共用设施设备，在约定期限内恢复原状。

十八、明确小区内车位的使用和加装充电设施等事项

    物业管理区域内停车难和新能源汽车充电难等问题是近年来困扰广大业主的“急难愁盼”问题之一，《条例》注重回应民生需求，在制度创设上为业主解决“停车难”和“充电难”提供路径。

     对于停车位使用问题，《条例》第五十六条从保障业主的优先使用方面明确规定：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位（库），应当首先满足本物业管理区域内业主的需要。车位（库）用于出售的，应当首先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当首先出租给本物业管理区域内的业主使用。

对于新能源汽车加装充电设施问题，从兼顾和平衡业主加装需求与物业服务人安全管理出发，《条例》第五十七条第二款明确规定：业主专用停车位（库）加装电动汽车充电设施的，应当符合相关规范和技术要求，物业服务人应当予以支持和协助；增建、改建、加装充电设施的，供电部门应当提供技术指导，住房城乡建设等主管部门应当予以指导和监督。此外，为更好满足业主充电需求，该款还规定：经业主共同决定，可以利用既有住宅小区内的公共停车位、公共部位等，增建、改建符合相关规范和技术要求的电动汽车、电动摩托车、电动自行车公用充电设施。

十九、明确物业管理区域内的行为规范

　  营造和维护小区良好的管理秩序和生活环境是大家的共同责任，对此，《条例》第六十二条明确规定：任何单位和个人应当维护物业管理区域内建筑物安全，保护物业共用部位、共用设施设备，维护良好的秩序和环境；同时，该条还细化规定了物业管理区域内禁止实施的具体行为，包括不得：（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构和主体结构；（二）违反法律法规或者管理规约的规定，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（八）损毁树木、园林；（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；（十）乱丢垃圾，高空抛物；（十一）发出超过规定标准的噪声或者妨碍邻居采光、通风；（十二）擅自设置停车泊位，在车辆出入口、消防车通道、消防车登高操作场地等处停放机动车辆，或者在物业管理区域内的道路上设置路障；（十三）违反用电安全规定拉设电线和插座为电动车辆充电；（十四）违反消防安全规定携带电动车辆及其电池进入电梯轿厢；（十五）违法饲养动物；（十六）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

　  二十、明确相关违法行为的法律责任

《条例》法律责任部分根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等相关上位法的规定，针对不同主体的有关违法行为作出处罚规定。

（一）对建设单位：主要是对其擅自采取协议方式选聘物业服务人、物业承接查验时不移交有关资料、在已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上未书面报告并公告的情形设置相应的罚则。（二）对物业服务人：主要是对其未进行前期物业服务合同备案、在物业交接时不移交物业承接查验有关资料、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的情形设置相应的罚则。（三）对相关单位和个人：主要是对不特定单位或者个人在物业管理区域内实施条例第六十二条规定的各类禁止性行为设置相应的罚则。

此外，《条例》还对住宅小区物业管理相关部门、乡镇人民政府、街道办事处及其工作人员不履职或者不正确履职的行为，作出相应的责任追究规定。